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2015-2016年我國房價走勢的最新市場預測分析


      經過“3·30政策”兩個多月的發酵,房地產市場確立了回暖態勢,一線城市房價全面飛漲,深圳更是創紀錄地增長,上海方面的漲幅也創了27個月新高。那么目前我國的房價走勢的最新市場現狀如何呢?2016年又將面臨怎樣的挑戰呢?一起來看看吧。
      國家統計局發布70大中城市房價變動情況顯示,雖然70城市仍有部分持續下滑,但一線城市全線上漲,其中,深圳新建商品住宅價格環比上漲6.7%,同比高達7.7%,創下新建商品住宅環比漲幅最高值。
      買房增值又成為人們爭相討論的焦點。對此,業內人士表示,經過2014年的沉寂之后,在房地產政策托市的背景下,需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲,成為全國的領頭羊。但值得注意的是,雖然從現階段來看,房地產市場難以再現2009年瘋漲的場景,但如果房價進入常態化的上升通道并持續下去,不排除2016年將再度迎來政策收緊。


深圳樓市領漲

      在樓市一系列利好政策出臺后,從4月下旬開始,深圳樓市大幅升溫,開發商紛紛入市,購房者爭先購房。5月則延續了4月的市場熱潮,自五一小長假起,多個樓盤入市引爆購房現場。五一期間成交量大增,遠高于去年同期水平。整個5月開發商推出了7138套一手住宅,購房者通宵排隊購房、“日光盤”紛紛涌現,促使新房成交量達到6106套。不少樓盤5月售價有所提升。
      萬科6月6日推出了萬科云城項目,雖然均價高達5.5萬元/平方米,但首日銷售率就達到了95%。該公司員工說,“也不知道之后的市場走勢如何,趁這波兒勢頭,趕緊賣。”
      深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示,6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米,首次突破3萬元,同比上漲31%。房價大幅上漲和愈加復雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數據顯示,今年6月一二手住宅單月合計成交23224套,同比大漲261%,僅次于2009年11月的歷史高峰。其中,一手住宅成交7494套,環比增加22.7%,成交面積為76.9萬平方米,環比增加26.5%。
      深圳房價已連續數月大漲,5月深圳一手商品住宅共成交6106套,環比上漲50%,同比上漲139.7%;成交面積60.8萬平方米,環比上漲50.1%,同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲,5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米,環比上漲8%,同比上漲18.8%。其中,南山漲幅最兇,5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米,環比上漲35.4%,同比上漲85.7%。
      此外,深圳市房地產信息網數據顯示,深圳二手住宅掛牌均價36903元/平方米,環比上漲8%,同比上漲21.8%。
      準備在深圳購房的孫先生,看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子,“3·30新政”之前,業主叫價500萬,但現在是“每問一次,就漲一次價”的節奏,業主叫價已經走高到700多萬。“現在業主都不誠心賣了,房價漲得這么快,業主也怕賣虧了,或者賣了之后買不到差不多的了。”
      剛剛出手購房的張先生,更是眼睜睜地看著位于深圳南山區的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發商賣470萬元漲到如今二手業主叫價800多萬元。
      德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示,深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致,一方面,在3·30等政策的刺激下,房價有了上漲的動力,另一方面的原因是近幾個月投資客購房現象火速蔓延,帶動深圳樓市大幅成交,房價也隨之快速上漲。
      世聯地產研究部經理劉文春分析認為,樓市的活躍度取決于市場氛圍和政策傾向。深圳是一個市場化的、對政策特別敏感的城市。“3·30新政”出臺后,雖然一線城市并沒有放開限購,深圳也沒有執行二套房首付4成的規定,但依舊給了購房者一個“買入”信號。
      業內人士玉家雄認為,對后市房價上漲的預期,出于“自主+增值”的資產配置的考慮,使得購房者的行為出現聚集效應,集中入市,使得需求暴增。但供應卻一時難以跟上,外加深圳土地資源有限,因此無論從短期看,還是從長期看,深圳樓市都處于供不應求的狀態,這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。


北上廣緊隨其后

      值得注意的是,在深圳樓市領漲的同時,北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。
      6月20日,石景山自住房項目——中海長安雅苑,在售樓處舉行首日公開選房,推出1號樓、2號樓、4號樓、5號樓、6號樓、9號樓,共計997套房源,銷售均價27000元/平方米。截至當天17點25分,997套房源全部售罄。
      統計局數據顯示,除深圳以外,5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環比全部上漲。環比方面,北京上漲1.4%,上海上漲2.6%,廣州上漲1.4%;同比來看,北京上漲4.3%,上海上漲2.2%,廣州上漲2.3%。其中,上海環比漲幅創27個月新高。
      “以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期,成為商品住宅成交價格的回漲主力。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析說。
除房價外,一線城市成交量也再度達到高點。北京來看,6月北京新房市場繼續攀升至高位,全市純新房成交6517套,環比上漲26.1%,同比上漲 85.9%,創2013年10月以來的最高值。二手住宅網簽量18576套,創2013年3月以來累計27個月新高。其中,新房成交均價為29828元/ 平方米,環比上漲3.3%,同比上漲11.4%。
      值得注意的是,受北京市政府機關外遷等消息影響,北京通州區房地產成交量猛增,甚至顯現開盤“秒殺”跡象。數據顯示,5月,通州房地產銷售面積達16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,這也是通州房地產銷售市場16個月來首次回暖。通州區統計局提供的數據顯示,今年1月至5月,通州房地產銷售面積達47.2萬平方米,同比增長4.6%,銷售額達95億元,同比增長7.5%。其中 5月的統計數據尤其引人關注,當月全區房地產銷售面積高達16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,單月銷售額達34億元,為去年同期的3倍。
      就上海而言,5月上海新建商品住宅環比漲幅達2.6%,漲幅創27個月新高,已經達到2013年的漲幅水平。6月20日,端午節小長假的第一天,綠地位于上海張江高科的商業綜合體項目M-Town開盤僅2小時,首批242套房源便告售罄。同一天,青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷。該項目策劃經理郭曉山表示,現階段商鋪已基本銷售完畢,預計7月底將推出LOFT項目。而在節前的6月19日,高端住宅復興瓏御開盤短短2個小時內,近80%的房源就已經認購完畢。
      據美聯物業全國研究中心統計,6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態勢。6月全市一手商品住宅成交套數和面積分別為9726套、116.75萬平方米,環比分別上漲11.35%和14.05%,同比則分別上漲62.72%和56.96%;成交均價為15387元/平方米,環比上漲8.12%。
新房庫存方面,截至6月16日,廣州市商品住宅可售套數為7萬套,總面積達917.49萬平方米。跟5月上旬的庫存數據相比,可售套數和總可售面積環比分別下降6.5%。
      張大偉表示,房地產是“買漲不買跌”的市場,在“9·30”“3·30”新政以及后續系列降息影響下,一線樓市二手房市場成交升溫,資金開始涌入新房市場后,拉動新房市場的成交量呈現上升趨勢。
      德佑鏈家研究部總監陸騎麟認為,近期中高端市場成交活躍,成交結構是導致房價上漲的一個因素。“以上海市為例,6月份以來,上海土地市場非常活躍,中環附近土地樓板價達3萬元/平方米已經是常態,開發企業高價拿地的同時,一方面刺激了周邊房源的成交價格,另一方面,高價拿地之后,想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產品,產品定價也極有可能成為區域之最,由此促進房價上漲。”


土地市場再現“地王”

      CRIC研究中心研究員楊科偉認為,現階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺,較三四線城市來說,土地風險性較小。另一方面,在國土部指導下,一線城市加快推地速度,也是造成此輪上漲的主要原因。
      6月,在樓市發力的背景下,土地市場也熱了起來。上海再現總價“地王”,一線城市平均樓面價又創單月歷史紀錄。6月初,華潤華發聯合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價38061元/平方米,刷新了其自身于3月創下的上海總價“地王”紀錄。同日,招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,競得寶山大場鎮地塊,創出近90%的高溢價率。
      房地產行業市場調查分析報告的數據顯示,截至目前,2015年20大標桿房企集中一二線拿地,合計一二線城市購入土地金額高達1342億,創造歷史最高紀錄。其中,一線城市745.89億元,占比達50.1%,較于2014年的 35.6%、2013年的29.5%,2012年的22.8%有大幅提高。
此前3月下旬,國土部聯合住建部發文,要求各地因地制宜,對土地供應要做到“有供有限”。5月17日,國土資源部印發《關于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》,要求各地區別對待、有保有壓,合理安排建設用地計劃指標,促進區域、城鄉、產業協調發展。嚴格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城鎮用地計劃指標。
      宇博智業市場研究中心提供的數據顯示,已經公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中,北京計劃供應居住用地1200公頃,同比下降27.27%;上海計劃供應居住用地600公頃,同比下降20%;廣州計劃供應居住用地524公頃,同比下降24.21%。
      “基于國土局‘有供有限’的指導思想,各城市土地供應計劃性增強,尤其多數土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節奏。”楊科偉說,在此背景下,一線城市便加快供地速度。


常態化上漲或引政策再度收緊

      陸騎麟指出,5月上海新建商品住宅環比漲幅達2.6%,個人認為上海的房價已進入一個“常態化”的上升通道,到今年年底,上海新房可能會有20%左右的漲幅,一旦真的出現,那么2016年必然會出臺新的調控政策。
      據消息稱,6月17日,國家發改委司局級領導帶隊一行抵達上海,專題調研上海樓市的近期反應。“座談會持續了近4個小時,調研組關注的問題非常全面,涉及短期房地產市場反應,近期樓市政策反應,有無限制和扭曲住房需求,征集房地產市場持續健康發展的建議等。”一位參加發改委調研組座談會的人士說,座談會上,調研組比較謹慎,更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見,表態并不多。
      此外,在深圳市場,6月初郵儲銀行在放松房貸的大環境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內,包括中行、建行、交行等3家國有大行,以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。
      有業內人士指出,5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關注。現階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加,投資性購房在不斷增多。據美聯物業全國研究中心統計數據顯示,深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著,助力5月成交均價非結構性走高,新房庫存顯著下降;二手住宅市場成交量、成交價格也穩定上漲。另據中聯鏈家地產統計,近期投資客重返市場勢頭明顯,在深圳二手房成交中,投資客比例已近三成,達到28.1%。而在去年市場低迷期,投資客的比例只占一成。
      不過也有人士提出,一線城市的全面回調并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年,中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元,商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,市場基數已不可同日而語,增速降低是必然。
      住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產市場供應已經從過去總體偏緊、部分地區過緊,發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給速度遠快于需求時,很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市,也有限購政策在控制需求規模,從而抑制樓市過快上漲。


光輝22載實現跨越式發展新城控股再創新傳奇

 

      在中國的房地產市場格局中,新城控股絕對可以稱得上一個“現象級”的企業。新城控股成立于1993年,總部設于上海,目前集團總資產近600億人民幣。從一個默默無聞的民營企業到國內為數不多的雙上市實力房企,從93年創業初期五個人的團隊到叱咤地產界的房企20強,從一個區域市場的“領頭羊”發展到整個行業的重要力量,伴隨著中國經濟的蓬勃發展,新城走過了不平凡的22年,創造了屬于自己的傳奇,實現了跨域式發展。

 

深耕22載,見證城市生長的力量

     中國房地產百強企業20強、華東房地產公司品牌價值TOP10第一位,對于新城控股來說,一個又一個的榮譽背后是22年如一日的堅持付出和不斷超越。
     22載運籌帷幄,經歷了數次重要轉折點,探尋出最為適合新城的“發展模式”。1998年,新城進軍常州市區,此后變成常州房企的領頭羊;2001年,新城房產重組江蘇五菱實現借殼上市;2003年,新城走出江蘇進入上海,深耕布局長三角區域,為后續發展奠定基礎;2012年11月29日,新城控股正式在港交所掛牌上市。
     目前,新城控股已經進入中國24個大中城市,包括上海、蘇州、無錫、常州、南京、杭州、鎮江、長沙、以及武漢,秉著深耕細作的發展原則,集團已開發和正在開發項目達100余個,累計竣工面積超過千萬平方米,土地儲備面積超過1400萬平方米。


至真22載,住宅、商業比翼齊飛

     22年來,在企業不斷壯大,挺進更多城市的同時,新城始終堅持“至真”的品牌理念。在住宅領域致力于打造“幸福”的居住生活體驗;而在城市綜合體領域則不遺余力營造以“愉悅”為宗旨的商業空間。
     作為中國住宅產業化和標準化的先行者和實踐者,結合多年住宅領域開發研究經驗,新城已形成“幸福啟航”、“幸福樂居”、“幸福圓夢”和“幸福尊享”四大產品系列,以契合首次置業、改善型置業、以及高端人群的不同產品需求。
     旗下商業品牌“新城吾悅”定位清晰,分別為定位高端、主打國際精品的新城吾悅國際廣場、塑造區域時尚商業中心典范的新城吾悅廣場、以及融入社區生活的新城吾悅生活廣場,三者精確定位、有效互補,全面覆蓋中國城市中產階級。新城以雄厚的綜合實力和三大產品線精耕商業細分領域,在中國商業市場異軍突起,必將成為中國商業地產的領軍品牌。


用心22載,優質服務創造持久價值

     在過去的22年里,新城始終堅信,創造好的產品的同時,只有著重于優質服務,才能為持有者創造長遠的價值。
     在住宅方面,新城始終關注客戶的居住體驗和社區的可持續發展。目前,有近10萬個家庭,30萬業主居住在新城的社區里。新城旗下的物業服務公司成立于1996年,作為國家物業服務一級資質企業,新城物業在十余年的發展中不斷摸索,建立起獨具特色的物業服務模式和業務能力,公司目前管理的業態已涵蓋住宅、別墅、辦公寫字樓等多種物業類型,總服務面積超過1200萬平方米。新城物業已成為全國物業百強企業。
在商業運營方面,新城管理的樓宇和購物中心已成為當地標桿。新城于2008年成立的商業管理公司已形成近千人的專業服務團隊,提供包括日常商業管理、公共服務、商鋪管理、商場客戶服務和會所服務等一系列細致到位的優質服務,為各類人群營造最貼心的關懷。

 

騰飛22載,矢志躋身中國最優秀房企行列

     22年來,新城控股穩健布局,把握市場脈搏。新城控股擁有快速有效的執行系統、高周轉的業務模式。集團采用了標準化的開發流程,加上強大的執行與復制能力,確保高效的運營和擴張以及統一的產品品質。而高周轉的業務模式可縮短開發周期,實現投資回報最大化,改善現金流量及將流動資金風險降至最低。
     目前新城控股已完成以滬寧線經濟圈為重點,以泛長三角區域為支持的戰略性業務布局,并逐步向全國其它有潛力的區域穩步擴展。
     銳不可當的快速擴張也得益于永不止步的研發創新,新城是繼萬科之后,國內第二個成立研究院的地產企業。新城建筑技術研究中心也被國家住建部正式認定為國家住宅產業化基地,其中包含建筑技術及產品研發基地、品牌及客戶體驗基地、建筑技術培訓中心三大核心功能模塊。新城不僅在建筑標準化、產業化上不斷推陳出新,也精于居住體驗的升級改善。新城相信,更高品質的產品呈現與無可挑剔的客戶體驗是贏得公眾美譽的共同支撐。
     站在全新起點,新城控股瞄準更為遠大的目標,砥礪再出發!進一步堅持“區域聚焦、高速周轉、產品多元化”的發展戰略,矢志躋身中國最優秀房地產企業的行列,爭做中國最具成長性和競爭力的綜合性房地產集團。  


“巨人”歸來一字漲停 網游概念股集體爆發

 

     11月11日,世紀游輪復牌第一天,公司股價毫不意外地一字板漲停。漲停背后,則是該公司將被史玉柱旗下巨人網絡借殼的消息。而對于最近這只個股還能漲多少,沒有人說得準,因為一旦巨人網絡通過借殼正式回歸A股,該公司就將成為A股最大的游戲公司。
     “巨人”的漲停帶動了整個游戲板塊的爆發,多家相關概念股在11日漲停。業內分析指出,隨著投資并購進一步向產業上下游以及外延泛娛樂領域延伸,預計游戲板塊盈利增長勢頭還能延續。


世紀游輪復牌首日拉出一字板

     停牌一周多的世紀游輪,11月11日正式復牌后立即一字漲停,報34.82元,漲幅10.02%,出現近百萬封單。
     10月31日世紀游輪發布公告,擬向巨人網絡全體股東非公開發行股份購買巨人網絡100%股權并配套募集資金,交易完成后巨人網絡將整體注入上市公司。根據重組方案,世紀游輪擬向巨人網絡全體股東以29.58元/股非公開發行4.43億股。交易完成后,不考慮配套募集資金發行股份的影響,蘭麟投資及其一致行動人騰澎投資將持有公司2.10億股,占公司總股本的41.44%,蘭麟投資將成為公司的控股股東,史玉柱將成為公司的實際控制人。
     募集配套資金中,世紀游輪擬29.58元/股向不超過10名符合條件的特定對象發行不超過1.69億股。募資將用于網絡游戲的研發、代理與運營發行,在線娛樂與電子競技社區等。同時,巨人網絡股東承諾2016年、2017年和2018年扣非凈利潤將不低于10億元、12億元及15億元。
     2007年巨人網絡曾在紐交所上市,市值一度達到42億美元,然而,受諸多因素影響,巨人網絡在美國資本市場并未獲得良好的估值,2006年至今,巨人網絡經歷了搭建紅籌架構境外上市、私有化退市、拆除紅籌架構的過程。2014年7月,巨人網絡完成私有化,正式從美股退市。
     根據世紀游輪公布的重組預案,本次交易中,上市公司擬購買資產暫定交易價格為130.9億元。而巨人網絡退市時市值為28.68億美元(約合180億元人民幣)。一旦通過借殼世紀游輪回歸A股,巨人網絡將成為A股最大的游戲公司,這也將成為首家回歸A股的游戲中概股。


行業向好網游概念股集體漲停

     對于世紀游輪復牌后的漲停,業界并不意外。因為作為中概網游回歸第一股,巨人網絡的資產和業績都十分優質。
     公開資料顯示,巨人網絡前身上海征途網絡科技有限公司成立于2004年,曾研發出《征途》等暢銷的原創網游。同時巨人網絡目前交易價格低,營收狀況與盈利水平極佳。國泰君安分析師孫金鉅指出,巨人網絡2013、2014年凈利潤分別為13.1億、11.6億,收購價格對應2016-2018年承諾業績的PE分別為13.09倍、10.91倍、8.73倍,相對A股游戲公司估值很低。
     值得注意的是,11日世紀游輪的漲停也帶動了多只網游概念股上漲。長城動漫、順網科技、掌趣科技、升華拜克等多股漲停,中青寶等個股上漲超3%。
     中泰證券分析師康雅雯認為,2015年三季度游戲行業營收同比增長106.19%。高速增長由天神娛樂、昆侖萬維等優秀公司通過借殼、IPO加入游戲行業、收購企業并表增厚行業基本面導致,隨著投資并購進一步向產業上下游以及外延泛娛樂領域延伸,預計游戲板塊盈利增長勢頭還能延續。

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